묵시적 갱신 계약 해지 3개월 쉽게 이해하기

묵시적 갱신은 생각보다 정말 빈번하게 발생하는데요. 누구나 알 것 같지만 쉽게 놓치는 부분이 많은 계약입니다. 실제로 제가 최근 이 묵시적 갱신을 통한 계약을 해지하고 있는데요.

 

생각보다 집주인들도 잘 모르는 경우가 많기 때문에 오늘 꿀 팁들 꼭 알고 가셨으면 좋겠습니다. 언제나 잘 알지 못하면 손해를 볼 수도 있기 때문에 일상생활에서 꼭 필요한 오늘 부분 꼭 알아두시기 바랍니다.

묵시적 갱신이란?

먼저 묵시적 갱신이란 무엇인지 알아야겠죠? 묵시적 갱신은 집주인과 세입자 간의 계약 연장이 자동으로 되는 것을 말합니다. 우리는 보통 처음에 집 계약을 하면 월세나 전세로 계약을 하게 되는데요.

 

이때 첫 계약 기간은 2년으로 진행을 하게 됩니다. 그런데 계약 종료 시점이 다가왔을 때가 문제예요. 세입자의 경우 여기서 더 살고 싶을 수도 있고 아니면 나가고 싶을 수도 있습니다.

 

집주인의 입장에서도 더 살아주면 좋고 아니면 다른 세입자를 원할 수도, 혹은 본인이 들어와서 살기를 바랄 수도 있어요. 이럴 때 계약을 갱신하거나 아니면 하지 않는 경우가 있는데요.

 

묵시적 갱신은 계약 종료 2개월 전까지 서로가 서로에게 아무런 연락을 하지 않은 상태로, 자동으로 계약이 갱신 되는 것을 말합니다.

묵시적 갱신은 누구에게 좋을까? 

자, 그러면 과연 이 묵시적 갱신이 누구에게 좋은지 갑자기 헷갈릴 수 있는데요. 기본적으로 묵시적 갱신은 세입자에게 좀 더 좋다고 볼 수 있습니다. 그 이유를 지금부터 풀어 볼게요.

	시세가 오를 경우	시세가 떨어졌을 경우
집주인	시세가 오를 경우 집주인은 절대로 묵시적 갱신을 하지 않습니다. 새로 계약서를 쓰며 보증금을 올리려고 할 겁니다.	시세가 떨여졌을 경우 묵시적 갱신을 원할 수 있어요. 보증금 중 일부를 돌려주어야 할 수도 있기 때문이죠.
세입자	묵시적 갱신이 유리합니다. 추가 보증금을 주지 않아도 되니까요.	오히려 계약연장을 바라거나 계약해지를 바랄 수 있습니다.

이렇게 봐도 실제로 잘 와닿지 않을 수 있는데요. 한명씩 그 입장에서 풀어보도록 하겠습니다.

집주인의 입장

집주인이 묵시적 갱신을 원하는 경우는 전 단 한가지 경우라고 봅니다. 바로 전세 시세가 2년 전보다 떨어진 경우인데요. 이 경우를 제외하고는 무조건 계약을 갱신하는 것이 집주인에게 좋다고 생각이 듭니다.

 

시세가 떨어지면 세입자는 차액만큼의 보증금을 돌려받거나, 아니면 계약해지 후 다른 곳으로 이동하려고 할 텐데요. 그럴 경우 또다시 세입자를 구해야 하기 때문이에요. 그렇기 때문에 집주인이 묵시적 갱신을 원하는 경우는 바로 전세 시세가 떨어진 경우입니다.

 

반대로 오른 경우에는 무조건 새로 계약서를 작성하길 원할거에요. 그렇지 않으면 더 많은 보증금을 받을 수 없기 때문입니다. 그리고 묵시적 갱신이 된 이후부터는 세입자에게 유리하기 때문입니다.

세입자의 입장

반면 세입자는 보증금 시세가 떨어진 게 아니라면 무조건 묵시적 갱신이 유리합니다. 계약기간은 나가겠다고 통지하지 않는 이상 2년을 더 채울 수 있고 조건이 변하는 것도 아니기 때문입니다.

 

그리고 세입자의 경우 묵시적 갱신 이후 계약을 해지하고 싶다면 3개월 전에만 집주인에게 통지를 하면 됩니다. 그런데 이 계약해지에 대한 부분이 가장 궁금하고 어려운 부분인데요. 제가 실제로 경험하고 있는 걸 토대로 말씀드리겠습니다.

묵시적 갱신 계약 해지

묵시적 갱신의 계약을 해지하기 위해서는 세입자에게 칼자루가 쥐어지게 됩니다. 집주인의 경우 갱신 이후 2년 동안 세입자의 거주를 보장해주어야 하는데요.

 

세입자는 묵시적 갱신이 되었다면 얼마든지 계약을 해지할 수 있습니다. 단, 3개월이라는 시간이 집주인에게 주어지게 되는데요.

 

세입자는 집주인에게 집을 나가겠다고 통지를 한 날로부터 3개월 뒤에 계약을 해지할 수 있습니다. 즉 3개월 뒤에 보증금을 받을 수 있다는 말이죠.

묵시적 갱신 계약해지 예시

예를 들어 원래 계약이 2020년 1월 1일 ~ 2022년 1월 1일 이었다고 가정을 해봅시다. 그런데 2개월 전인 2022년 10월 31일 전까지 어떠한 통보도 없었기에 묵시적 갱신이 되었습니다. 그러면 갱신된 계약은 2022년 1월 1일 ~ 2024년 1월 1일이 됩니다.

 

자, 여기서 집주인은 2024년 1월 1일까지는 계약을 보장해줘야 합니다. 그런데 세입자가 중간에 나가고 싶을 경우에는 3개월이라고 말씀드렸죠?

 

만약 2023년 3월 1일 자로 집주인에게 나가겠다고 통지를 했다면, 집주인은 3개월 뒤인 2023년 6월 1일에 계약이 해지가 되므로 보증금을 주어야 합니다. 세입자는 미리 새로운 집을 구해보면서 일정을 잡을 수 있고, 어쨌든 2년 동안은 거주가 보장이 되니 세입자에게 더 유리한 조건이라고 볼 수 있습니다.

1. 2022년 1월 1일 ~ 2024년 1월 1일 기존 계약
2. 만료 2개월 전까지 아무런 통지가 없어 묵시적 갱신
3. 묵시적 갱신으로 2024년 1월 1일 ~ 2026년 1월 1일로 계약 기간 변함
4. 집주인은 2026년 1월 1일까지 거주를 보장해주어야 함
5. 세입자는 계약 기간 중 나가겠다는 통지를 하면, 통지날 기준으로 3개월 뒤 계약해지 가능

묵시적 갱신 꿑팁

어쩌면 오늘 이 부분이 가장 중요한데요. 묵시적 갱신은 2개월 전 통지에 대한 부분이 굉장히 중요합니다. 그러면 이 부분을 어떻게 해석해야 될까요?

 

만약 계약서를 다시 작성하지 않더라도, 집주인과 구두나 문자 상으로 계약에 대한 이야기를 했다면 이건 묵시적 갱신이 아니게 됩니다. 즉, 문자로 남겨야 한다는 거예요.

 

만약 계약 만료 2개월 전에 집주인이 더 사실 건가요? 나가실 건가요 라는 문자를 보내왔다고 합시다. 우리는 더 살겠다고 대답했는데, 계약서를 새로 쓰지 않았으니 묵시적 갱신이다라고 주장하면 이건 불가능합니다.

 

어쨌든 집주인과 세입자 간의 나눈 대화가 있기 때문인데요. 그렇기 때문에 아무 연락이 없었다면 모르지만 어떠한 연락이라도 받았다면 묵시적 갱신을 꼭 확인을 해야 하는 게 중요합니다.

 

같은 의미로 묵시적 갱신 이후 계약해지를 할 때에도 집주인과 문자로 주고받은 것으로 확실시하는 게 좋습니다. 그냥 나가겠다고만 말하는 것이 아니라 묵시적 갱신과 3개월 뒤 계약 해지 등을 언급해 주는 것이 좋아요.

 

즉, 문서화시키는 것이 가장 중요한 부분입니다.

끝맺음

오늘은 이렇게 묵시적 갱신에 대해서 알아보았습니다. 물론 모든 일이 잘 진행되고 서로에게 맘 상하는 일이 없으면 좋겠지만 실제 현실에서는 그렇지 못한 경우도 많이 보이게 됩니다.

 

3개월 뒤에 보증금을 못주겠다고 하거나, 여러 가지 일이 발생할 수 있는데요. 꼭, 문서화시키는 게 중요하고 적절한 타협을 통해 상황을 부드럽게 헤쳐나가는 것도 좋아 보입니다.

 

모두 묵시적 갱신에 대해서 헷갈리지 마시고 이제는 당당하게 권리를 주장하시기 바랍니다.